Stedenbouwkundig plan Botermijn

Het terrein van de Botermijn in Maastricht was in de vorige eeuw decennia lang een belangrijke plek voor overslag. Per treinspoor vond hier de in- en uitvoer van goederen plaats. In het bijzonder werden vanaf deze locatie in de stad zuivelproducten verhandeld. De Botermijn heeft inmiddels haar oorspronkelijke functie verloren. Het terrein is nu een desolate plek tussen de rangeersporen van de Nederlandse Spoorwegen en de wijk Sint Maartenspoort met prachtig industrieel erfgoed. Diederendirrix heeft voor dit vergeten stukje stad in Maastricht een stedenbouwkundig plan gemaakt voor circa 240 wooneenheden. Verbinding maken met de belendende wijk, herbestemming van de monumentale panden en inbedding van nieuwe bouwvolumes zijn de grootste uitdagingen.

Niemandsland

Het plangebied van de Botermijn ligt ingeklemd tussen de wijk Sint Maartenspoort en het spoorwegemplacement. Het originele stedenbouwkundige plan voor tuindorp Sint Maartenspoort (1911-1925) is nadrukkelijk gebaseerd op de contouren van de oude vestingwerken. De hele wijk is omsloten met bebouwing en aan de spoorzijde volgt een lang lint met arbeiderswoningen de herkenbare grillige vorm van het oude bolwerk. De Zuiveldistributieloods (1913) was in eerste instantie onderdeel van de wijk. Op de kop van een stedenbouwkundige as stond de prominent de kantoorvilla van de Zuiveldistributieloods. De later toegevoegde Goederenloods met douanekantoor (1915) is juist vanuit de oude functie vormgegeven als langgerekt overslaggebouw parallel aan het spoor.

Door de jaren heen zijn het overslagterrein en de wijk steeds meer los van elkaar gaan functioneren. Het overslagterrein werd een afgesloten gebied als onderdeel van het spoorwegemplacement en slechts bereikbaar via een smalle toegang op de hoek van de Antoniuslaan en Parallelweg. Inmiddels hebben echter alle gebouwen hun functies verloren en verschillende gebouwen hebben een tijdelijk invulling. In Sint Maartenspoort zijn in het verleden nieuwe bouwblokken toegevoegd die de historische verbindingen met de Botermijn blokkeren. Het voormalige overslagterrein is derhalve geen onderdeel meer van economische activiteiten gerelateerd aan het spoor, maar is ook geen onderdeel van de belendende wijk.

Opnieuw verbinden

De Parallelweg trekken we door langs de Goederenloods als langzaamverkeersverbinding over het hele plangebied. Twee leegstaande kantoorgebouwen slopen we om de verbinding met de wijk te herstellen. Deze ingrepen verstrekken direct de relatie met het bestaande stedelijke weefsel en anticiperen op toekomstige stedenbouwkundige ontwikkelingen in de stad. In het verlengde van de Goederenloods kunnen in de toekomst nieuwe bouwblokken gerealiseerd worden die de route over het terrein begeleiden. De eerste stap in de gebiedsontwikkeling is echter het gebied omsloten door de Goederenloods (Rijksmonument), de Zuiveldistributieloods en het Reservoirgebouw (beide een gemeentelijk monument).

Openbaar domein

De ruimte over de hele lengte van de Goederenloods zien we als een continu langgerekt openbaar gebied met verbredingen (het Boterplein) en vernauwingen (overgangen naar de omgeving). Een richtingloos vlak met een robuust bestratingspatroon geeft een rustige, maar dynamische basis aan de gehele openbare ruimte. Dit vlak is complementair aan de gesitueerde gebouwen aan deze ruimte en versterkt de richtingen van de monumentale bouwvolumes. Aanwezige bestratingsmaterialen, grote kasseien van graniet en basalt, worden hergebruikt en geordend aangebracht in een kader van stalen profielen. Hiermee wordt eer gedaan aan de sterke, latente uitstraling van nijverheid van het gebied. Tussen de hergebruikte kasseien zit ruimte waardoor er ook gras kan groeien die het regenwater goed kan later infiltreren. De aanwezige buurttuin, Sint Maartenshof, verbindt de Botermijn met de wijk. Deze groenkwaliteit wordt doorgezet op het Boterplein door het toevoegen van enkele nieuwe groenelementen. Als landschapsarchitect is Studio BKL betrokken bij het plan.

Herbestemmen en nieuwbouw

Met het stedenbouwkundig plan willen we tot een nieuw samenhangend geheel komen van monumenten en nieuwbouw. Eén vleugel van de Goederenloods herbestemmen we tot een werkgebouw met diverse atelier- en kantoorruimtes en in de andere vleugel komt een versmarkt. Om de entree van het gebied te benadrukken, voegen we op de kop van de Parallelweg, evenwijdig aan de Sint Antoniuslaan een nieuw woongebouw toe met circa 34 kleine tweekamerwoningen voor starters. Het Poortgebouw markeert met vijf lagen de overgang naar het nieuwe woon- en werkgebied en completeert tegelijk de gevelwand van de Sint Antoniuslaan.

De Zuiveldistributieloods breiden we uit met een optopping en transformeren we naar een wooncomplex voor studenten. Het gebouw met circa 129 woonunits heeft een tweezijdige oriëntatie, op het nieuwe Boterplein en op de aanwezige buurttuin. Het Reservoirgebouw op het plein tegenover de Zuiveldistributieloods en de Goederenloods herbestemmen we tot bierbrouwerij met proeflokaal. Alleen op de begane grond breiden we het oppervlak iets uit voor een rendabele exploitatie. Aan dit nieuwe volume voegen we een woningcomplex toe. Het Coulisseblok bestaat uit vijf bouwlagen met circa 63 studio’s voor starters. Tegenover het Coulisseblok komt een nieuw bouwblok met circa 14 grondgebonden atelierwoningen, de Wijkzoom. Het Coulisseblok en de Wijkzoom sluiten aan op de aanwezig volumes van de bestaande woningen in de wijk en continueren de straatruimte om de verbinding met het plangebied tot stand te brengen.

Nieuwe identiteit

De samenhangende gebiedsidentiteit komt tot uiting in kleur en materiaalgebruik van de nieuwe gebouwdelen. De nieuwbouw op de Botermijn voeren we hoofdzakelijk uit in metselwerk. Het nieuwe metselwerk zal als frisse roodbruine nuance zich voegen bij het metselwerk van de bestaande monumenten. De nieuwbouw vormt hierdoor een neutraal en ingetogen geheel waarbij de monumentale elementen en details juist sterker tot hun recht komen. We maken twee uitzonderingen. De optopping van de Zuiveldistributieloods is een gevel van cortenstaal en de uitbreiding van het Reservoirgebouw is een volume van glas.

Onder supervisie van diederendirrix wordt de architectonische uitwerking verzorgt door de bureaus SATIJNplus architecten (Goederenloods, Reservoirgebouw, Coulissegebouw) en Atelier Leise (Wijkzoom). Diederendirrix werkt het Poortgebouw en de Zuiveldistributieloods architectonisch verder uit.